THOMAS KEPPERT über eine unbefriedigende Übergangsregelung bei der Option zur Umsatzsteuerpflicht von Vermietungsumsätzen.
Die neue Rechtslage des § 6 Abs. 2 UStG, wonach der Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten nur dann zur Umsatzsteuerpflicht optieren darf, wenn der Mieter die gemieteten Geschäftsräumlichkeiten nahezu ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze verwendet, ist mit 1.9.2012 in Kraft getreten. Die Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 38 Z 1 UStG sieht hierzu ein unternehmerbezogenes Inkrafttreten vor. Demnach ist die neue Rechtslage auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen, sofern das Gebäude nicht durch den vermietenden Unternehmer vor dem 1.9.2012 errichtet wurde.
Der Fachsenat für Steuerrecht hat in einer Stellungnahme vom 12.9.2012 an die Finanzministerin auf die unbefriedigende Übergangsregelung hingewiesen und deren Behebung (ergebnislos) gefordert. Der vergleichbaren deutschen Rechtslage ist zu entnehmen, dass dort seit dem 1.4.1994 durch das Missbrauchsbekämpfungsund Steuerbereinigungs-Gesetz vom 21.12.1993 die Option zur Steuerpflicht bei Vermietung und Verpachtung von Grundstücken zu Geschäftszwecken ähnlich wie in Österreich beschränkt wurde. Allerdings umfasst in Deutschland die Regelung nicht die Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften nach § 4 Nr. 13 dUStG (= § 6 Abs. 1 Z 17 UStG). Ferner wurde die Übergangsvorschrift für die Anwendung des § 9 Abs. 2 dUStG (= § 6 Abs. 2 UStG) ausschließlich objektbezogen gestaltet (Errichtungsbeginn des Mietgegenstands vor dem 10.11.1993, beschränkt mit Fertigstellungstermin bis 31.12.1997).
Administrative Mehrarbeit
Derzeit kann man davon ausgehen, dass frustrierte Vorsteuern bei geschäftlicher Nutzung von Miet- und Pachtobjekten aufgrund des § 30 Abs. 2 UStG auch bei zivilrechtlich unverändert weiter geltenden Miet- und Pachtverträgen im Fall eines Vermieterwechsels nach dem 31.8.2012 auf den Mieter bzw. Pächter überwälzt werden können. Die durch die unternehmerbezogene Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 38 Z 1 UStG verursachte administrative Mehrarbeit in den Immobilienverwaltungen Österreichs darf aber nicht unterschätzt werden. Wenn eine Unternehmensgruppe durch die Änderung von Steuergesetzen so massiv belastet wird, muss es dafür eine sachliche Rechtfertigung geben. Diese kann in den anders nicht erreichbaren budgetären Effekten liegen. Der Gesetzgeber hat aber nicht beachtet, dass bei all jenen Objekten, deren Errichtung vor mehr als 10 Jahren abgeschlossen wurde, die Versagung der Option zur Umsatzsteuerpflicht keine budgetwirksame Einnahme, sondern nur einen budgetwirksamen Einnahmenausfall mit sich bringen kann. Eine Umstellung auf unechte Umsatzsteuerbefreiung führt bei Vermieterwechsel in allen Objekten, bei denen keine Vorsteuerberichtigung vorzunehmen ist, zu einem Einnahmenausfall für das Budget. Bei einem durchschnittlichen Zinshaus, in dem weder Herstellungen noch Großreparaturen in den letzten 10 Jahren vorgenommen wurden, ist ein Vorsteuerverlust i.H.v. etwa 8 bis 10% der Miete einschließlich Betriebskosten zu erwarten. Da der Vorsteuerabzug dem Mieter oder Pächter nicht zusteht, resultiert hieraus eine Minderung des Umsatzsteueraufkommens i.H.v. 10 bis 12%. Vorteile aus der Übergangsvorschrift haben damit aber nicht vorsteuerabzugsberechtigte Mieter oder Pächter, somit Ärzte, Banken und Versicherungen, die mit der Neuregelung belastet werden sollten. Belastet werden Kleinunternehmer wie Trafiken, die mehr als 5 % unecht befreite Umsätze haben.
Anwendung der neuen Rechtslage
Problemauslösend ist die Übergangsvorschrift des § 28 Abs. 38 Z 1 UStG. Denn mit dieser werden auch sämtliche Objekte erfasst, die nach dem 31.8.2012 veräußert werden, egal wann mit ihrer Errichtung begonnen wurde. Auch Umgründungen, im Zuge derer ein umsatzsatzsteuerlicher Vermieterwechsel stattfindet (z.B. Umwandlungen oder Einbringungen) sind von der Übergangsvorschrift erfasst. Die negativen Effekte des § 28 Abs. 38 Z 1 Satz 1 UStG ließen sich problemlos vermeiden, in dem der Satzteil „… durch den Unternehmer …“ ersatzlos gestrichen wird. Damit würde die Anknüpfung an die Person des Unternehmers aus der Übergangsvorschrift eliminiert werden und die Anwendung der neuen Rechtslage wäre auf Objekte beschränkt, mit deren Errichtung nach dem 31.8.2012 begonnen wird. Dies würde auch der deutschen Rechtslage entsprechen.
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