MIETRECHT. Über Betriebskosten und deren steuerliche Behandlung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Von Ronald Wahrlich
Wird eine Immobilie vermietet, kommt es regelmäßig zur Bezahlung von Betriebskosten durch den Vermieter und deren Weiterverrechnung an die Mieter. In diesem Beitrag soll dargestellt werden, was konkret unter dem Begriff Betriebskosten zu verstehen ist und wie solche Betriebskostenausgaben und -einnahmen steuerlich im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus V&V zu erfassen sind.
§ 21 MRG enthält eine taxative Aufzählung jener Kosten, die der Vermieter eines Mietobjektes, für welches das MRG zur Gänze anwendbar ist, an die Mieter als Betriebskosten weiterverrechnen darf. Keine Betriebskosten im Sinne dieser Bestimmung liegen vor, wenn Ausgaben durch das MRG einer anderen Kostenart (z.B. Erhaltungsmaßnahmen gem. § 3 MRG) zugewiesen werden. Nur jene Kosten, die laufende Kosten des Betriebes darstellen und in regelmäßigen Zeitabständen wiederkehren, fallen unter § 21 MRG. Für Kosten des Betriebes von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Aufzug, Garage udgl.) enthält § 24 MRG eine Rechtsgrundlage zur Weiterverrechnung der Betriebskosten, ohne jedoch eine § 21 MRG vergleichbare Aufzählung zu enthalten. Dennoch wird man sich in Bezug auf weiterverrechenbare Kosten auf die ratio legis des § 21 MRG stützen können. Erhaltungsmaßnahmen stellen daher auch im Rahmen von § 24 MRG keine Betriebskosten dar.
Die Verrechnung an die Mieter hat im Wege der Einzelverrechnung oder der Jahrespauschalverrechnung (in der Praxis das gängige Modell) zu erfolgen. Letztere basiert auf den im Vorjahr angefallenen Betriebskosten (maximal erhöht um 10 Prozent), welche an die Mieter in zwölf gleichen Beträgen verrechnet werden können. Der Vermieter hat alle im Laufe eines Kalenderjahres ihm gegenüber fällig gewordenen Betriebskosten in eine Abrechnung aufzunehmen, welche bis 30.6. des Folgejahres zu legen ist. Nicht bis spätestens 31.12. des Folgejahres an die Mieter verrechnete Betriebskosten präkludieren. Aus dem Saldo der im Abrechnungszeitraum vorgeschriebenen (nicht: bezahlten) Pauschalraten und den fällig gewordenen Betriebskosten ergibt sich eine allfällige Nachforderung des Vermieters oder Rückforderung der Mieter.
Sind §§ 21 und 24 MRG auf das Mietobjekt nicht anwendbar, besteht ein Anspruch des Vermieters auf Überwälzung von Bewirtschaftungskosten nur entsprechend einer Vereinbarung.
Grundsätzlich sind im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus V&V die im Kalenderjahr von den Mietern bezahlten (nicht: vorgeschriebenen) Betriebskosten (inklusive vereinnahmte nachverrechnete Betriebskosten) als Einnahmen zu berücksichtigen. Rückzahlungen an die Mieter stellen negative Einnahmen dar.
In der Tabelle auf Seite 17 soll kurz dargestellt werden, inwieweit die einzelnen Betriebskostenausgaben bei der Ermittlung der Einkünfte aus V&V grundsätzlich zu berücksichtigen sind.
Zu beachten ist, dass gem. ESt-RL Rz 6412 die Betriebskosten auf der Einnahmen- und Ausgabenseite ertragsteuerlich außer Ansatz gelassen werden können (Wahlrecht).
Dies gilt aber nur im Vollanwendungsbereich des MRG bei den Einkünften aus V&V. Die Möglichkeit, die Betriebskosten außer Ansatz zu lassen, erfährt zwei Einschränkungen: Zum einen stellen die vom Vermieter zu tragenden Betriebskosten für leer stehende Objekte jedenfalls sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. Zum anderen sind jene Betriebskosteneinnahmen, denen keine Ausgaben gegenüberstehen, jedenfalls als Einnahmen anzusetzen. Letzteres betrifft v.a. die Eigenverwaltung und Eigenbetreuung des Hauses durch den Vermieter.
*1 Mietrechtsgesetz idF BGBl I 58/2018.
*2 D.h. soweit keine Vollausnahme gem. § 1 Abs. 2 MRG (z.B. Dienstwohnungen, Gebäude mit maximal zwei Mietgegenständen) oder Teilausnahme gem. § 1 Abs. 4 und 5 MRG (z.B. frei finanzierte Neubauten mit Baubewilligung nach 30.6.1953, Eigentumswohnungen in neu errichteten Gebäuden mit Baubewilligung nach 8.5.1945, neu errichtete Zubauten mit Baubewilligung nach 30.9.2006) zum Tragen kommt.
*3 Vgl. beiliegende Tabelle.
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