sammlung der Finanzverwaltung sowie verschiedenen frei
verfügbarenWerten errechnet.
DerHochrechnungsfaktor hat – für sich allein genommen
– keine Aussagekraft über die genaueWertentwicklung einer
Gemeinde bzw. eines Stadtteils, sondern stellt das Verhältnis
zu den durchschnittlichen Bodenwerten zum 1.1.1973 dar.
Wenn etwaNachbargemeinden aktuell einen annähernd glei-
chen durchschnittlichen Verkehrswert aufweisen, jedoch un-
terschiedlich hohe Hochrechnungsfaktoren haben, liegt dies
daran, dass die durchschnittlichenWertansätze zum 1.1.1973
eben höher bzw. geringer waren. So lässt sich auch erklären,
dass beispielsweise Innenstadtlagen imAllgemeinenniedrigere
Hochrechnungsfaktoren haben als die in den letzten 40 Jah-
ren stärker an InteressegewonnenenRandbereichevonStädten
(„Speckgürtel“).“DieGrundstückswertverordnung–beispiels-
weise auch die Hochrechnungsfaktoren – werden einer regel-
mäßigen internenEvaluierung unterzogenwerden, ummögli-
cheProblemfelder schnell erkennenund lösen zukönnen.
DieGrundstückswertverordnung (Pauschalwertmodell)
verwendet für dieBerechnungdesGebäudewertsdie
Begriffe „Nutzfläche“ und „Bruttogrundrissfläche“.Wie
werdendieseBegriffedefiniert?
Lattner:
Die Definition der Nutzfläche in § 2 Abs. 3 lit. a
Grundstückswertverordnung orientiert sich an den inhaltlich
imWesentlichen gleichlautenden Begriffsbestimmungen des
§17Abs.3MRG,des§2Abs.7WEGoder ineinigenLandes-
wohnbauförderungsgesetzen (vgl. etwa § 2Z 1 Stmk.WFG).
AlsNutzfläche gilt somit die gesamteBodenfläche desGebäu-
desabzüglichderWandstärken sowieder imVerlaufderWände
befindlichenDurchbrechungenundAusnehmungen;Treppen,
offeneBalkone undTerrassen zählennicht zurNutzfläche. Be-
sondere Regelungen gibt es für Keller, Garagen undDachbö-
den, um hier der üblicherweise eingeschränktenWohn- bzw.
Nutzbarmachung pauschal zu entsprechen. So werden Keller
undGaragenmit35%derBodenflächeberücksichtigt; imFalle
desKellerskanneingeringeresAusmaßderEignung fürWohn-
oderGeschäftszwecke nachgewiesenwerden. Dachböden sind
nur zu berücksichtigen, wenn sie ausgebaut sind, dann aber
ohneprozentuelleBegrenzung.
FruchtgenussrechteundWohnrechte findenbeimPau-
schalwertmodell keineBerücksichtigung.Wie sieht dies
bei der ErmittlungdesgemeinenWerts aus?
Lattner:
DieEinräumungoderÜbernahmebereits eingeräum-
ter Fruchtgenuss- undWohnrechte stellte nach der Systema-
tik des Grunderwerbsteuerrechts schon bisher keinen wert-
minderndenTatbestand, sondern eine Gegenleistung dar. Bei
Übergängen im Familienverband bzw. generell von Todes we-
gen sind sieohneBedeutung,weil §4Abs. 1GrEStG indiesen
Fällen immer denGrundstückswert als Bemessungsgrundlage
normiert. Für die Ermittlung des Grundstückswerts nach der
Grundstückswertverordnung sind diese Rechte weder beim
Pauschalwertmodell noch bei der Anwendung des Immobili-
enpreisspiegels zu berücksichtigen. Selbst wenn der geringere
gemeine Wert nachgewiesen wird, müssen diese Rechte auf
Grund der Anordnung in § 10 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 Bewer-
tungsgesetz außer Ansatz bleiben. (Nach dieser Gesetzessstelle
sind u.a. persönlicheVerhältnisse, zu denen auchVerfügungs-
beschränkungen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder
des Rechtsvorgängers liegen, nicht zu berücksichtigen.) Bei
Übertragungen außerhalb des Familienverbands führen sie zu
einer (bzw. einem Teil einer) Gegenleistung, wodurch nach
Maßgabedes§7Abs.1 lit. aGrEStGeinentgeltlicheroder tei-
lentgeltlicherErwerbvorliegenkann, der eineBesteuerungmit
demNormalsteuersatz von3,5%oder eine gesplitteteBesteue-
rung (Normalsteuersatz für die Gegenleistung, Stufentarif für
die Differenz zwischen Grundstückswert und Gegenleistung)
nach sich zieht.
Ichdanke für dasGespräch.
n
ZumAutor
Mag. (FH) Jürgen
Sykora ist Steuer-
berater und inder
JungenÖGWT in
Niederösterreich
j.sykora@
kanzlei-sykora.at
RZL Software
4911 Tumeltsham, HannesgrubNord 35
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