S
chondas sogenannte Stabilitätsge-
setz 2012 ergab gravierende Belas
tungen bei der Übertragung von
Liegenschaften, unter anderem durch
den Wegfall der Spekulationsfrist, die
Einführung der Immobilienertragsteuer
etc. Das ab 1.1.2016 in Kraft getretene
Steuerreformgesetz 2015/2016 setzt dem
noch eineKrone auf.
Bereits in der letzten ÖGWThema
1/2016 von KollegenHubert W. Fuchs
wurde übersichtsweise die Fülle an Än-
derungen,primär imBereichder Immo-
bilienbesteuerung, aufgezählt.
Im Vordergrund stand u.a. die Ver-
äußerung von Liegenschaften. Nachste-
hendeÜbersicht soll dies verdeutlichen:
Übersicht „Spekulationsgewinn“
bei Immobilienab1.1.2016
Herstellerbefreiung (Gebäude)
Grund pflichtig, Gebäude steuerfrei,
wenn große Bauherrneigenschaft
nachweisbar
gilt nur für Steuerpflichtigen, nicht
fürRechtsnachfolger
gilt nicht,wenn innerhalbder letzten
10 Jahre zur Einkunftserzielung ge-
dient
Hauptwohnsitzbefreiung
(Grund+Gebäude)
durchgehende 2-jährige privateNut-
zung des Veräußerers eines/einer an-
geschafften oder hergestelltenEigen-
heimes/Eigentumswohnung, Bezug
innerhalb vonmax12Monatenoder
nach in angemessener Zeit erfolgter
Instandsetzung/Fertigstellung des
Gebäudes, oder
wenn innerhalb der letzten 10 Jah-
re vor der Veräußerung mindestens
5 Jahre durchgehend als Haupt-
wohnsitz gedient
giltnur fürVeräußerer,Befreiunggilt
nicht für Erben oder Geschenkneh-
mer
ausgenommen, wenn gewerblich (als
Grundstückshändler) eingestuft =
immerErtragsteuerpflicht
ImmobilieohneBefreiung
(ausgenommenKapitalgesellschaften,
Grundstückshändler, Immobilienent-
wickler)
mit einem „besonderen Steuersatz“
iHv 25%, ab 1.1.2016: 30% vom
Spekulationsgewinn, bis 31.12.2015
allenfalls Inflationsabschlag iHv 2%
ab dem 11. Jahr nach Erwerb, oder
auf Antrag nachTarif (§ 30a Abs. 2
EStG)
wenn Selbstberechnung durch Par-
teienvertreter mit Immobilienertrag-
steuer iHv 25%, ab 1.1.2016: 30%,
Veranlagungsoption mit dem „be-
sonderen Steuersatz“ (§ 30b Abs. 3
EStG)
Umwidmungsgewinne nach dem
31.12.1987 i.H.v. 15%, ab 1.1.2016:
18% des Verkaufserlöses (§ 30
Abs. 4 Z 1 EStG), Veranlagungsop-
tiondurchBerechnung auf Basis des
Spekulationsgewinns, bis 31.12.2015
allenfalls Inflationsabschlag i.H.v.
2% ab dem 11. Jahr nach Umwid-
mung (§30Abs. 5EStG)
Mindestabgabe,wennam31.3.2012
nicht steuerverfangen (entgeltliche
Anschaffung vor dem 31.3.2002
bzw. bei Teilabsetzung für Herstel-
lungsaufwand vor dem 31.3.1997,
bis 31.12.2015 i.H.v. 3,5%, ab
1.1.2016: 4,2% des Verkaufserlöses
(§ 30 Abs. 4 Z 2 EStG), Veranla-
gungsoption durch Berechnung
auf Basis des Spekulationsgewinns,
bis 31.12.2015 allenfalls Inflations
abschlag i.H.v. 2% (§ 30 Abs. 5
EStG).
„Besondere Einkünfte-Äquivalent“:
Hinzurechnung der Hälfte der in
den letzten 15 Jahren begünstigt ab-
gesetztenTeilabsetzbeträgegem.§28
Abs.3EStG,wennGewinnpauschal
ermittelt: 3,5%, ab 1.1.2016: 4,2%
bzw. 15%, ab 1.1.2016: 18% vom
Verkaufserlös (§ 30 Abs. 4 Z 1 bzw.
2EStG).
Spekulationsverluste können ab
1.1.2016 nach Kürzung um 60%
gleichmäßig auf das Jahr der Ent-
stehung und die folgenden 14 Jahre
mit Einkünften ausVermietungund
Verpachtung ausgeglichen oder so-
fort abgezogenwerden.
Ab1.1.2016könnenbei Tarifbesteu-
erung, neben den Kosten der Mit-
teilung und Selbstberechnung der
ImmoESt und den Vorsteuerberich-
tigungsbeträgendiemitderVeräuße-
rung im Zusammenhang stehenden
Ausgaben alsWerbungskosten abge-
zogenwerden.
ZumAutor
Prof.Mag.
Walter Stingl ist
Steuerberater
office@stingl.com
11
Herstellungs-
befreiung
(Gebäude)
gilt nur für
Stuerpflich-
tigen, nicht
aber für
Rechtsnach-
folger
2/2016
© Alija – Istock
