Völlig unverständlich ist die Abschaf-
fung des Inflationsabschlages und die
weiterhin nicht zulässige Verlustvor-
tragsmöglichkeit bei der Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung. Der
Ausgleich von Verlusten aus Grund-
stücksveräußerung mit Überschüssen
aus Vermietung und Verpachtung
ist zur Kompensation völlig unzurei-
chend, da kaum Anwendungsfälle ge-
geben sein werden. Ob und inwieweit
die Diskriminierung der Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung hin-
sichtlich des Verlustvortrages verfas-
sungsrechtlich noch haltbar ist, wird
die Zukunft zeigen. Faktum ist, dass
auch dieses Problem Vermieter davon
abhalten wird, größere Investitionen
zu tätigen.
Als Investitionshemmnis ist auch
die verpflichtende Verteilung des
Instandsetzungsaufwandes bzw. In-
standhaltungsaufwandes auf 15 Jahre
bei Wohngebäuden zu nennen. Die
Verlängerung der bisherigen zehntel-
Absetzung für Instandsetzungsauf-
wendungen auf nunmehr 15 Jahre
wird dem Fiskus zwar kurzfristig ein
Mehraufkommen bringen, langfristig
jedoch gerade die beschäftigungsin-
tensiven Erhaltungsmaßnahmen im
Vermietungsbereich einschränken.
Tipp
Bereits bei Abfassungder Steuererklä-
rungen2015 ist demnachbesonderes
Augenmerkdarauf zu legen, ob es
sichum Instandhaltungs- oder Instand-
setzungsaufwand einerseits undbei
Instandsetzungsaufwandum Inves-
titionen imWohnungsbereichoder
Geschäfts- bzw. Bürobereichhandelt.
Der Sofortabsetzung für Instandhal-
tungs- oder Instandsetzungsaufwand
imNicht-Wohnbereich ist demnach
höheresAugenmerk zuzuwenden.
Erhaltungsaufwand imPrivat
vermögen ab 2016
(sieheGrafik links)
Als weitere Einnahmequelle für den
Fiskus ist die Erhöhung des Grundan-
teiles bei Berechnung der AfA zu nen-
nen, der ohneNachweis eines anderen
Aufteilungsverhältnisses in Höhe von
40% der gesamten Anschaffungskos
12
2/2016
1
Wennunter 25%Gebäudeteil ausgetauscht werden (bezogenauf dasgesamteVermietungsobjekt).
Die 25%-Grenze ist jahresbezogen zu sehen, ausgenommenwenn einheitlicher Auftrag (Rz 6463EStR).
2
BeiWohngebäuden.
3
WenneinGebäudegeschäftlichgenutzt wird, entfällt die (1/10) 1/15-Pflichtverteilung, abermöglicherweise
„nachgeholter ISA“–Aktivierungspflicht bei Objekten, dienicht denVerrechnungsbestimmungendesMRG
unterliegenoder nicht betriebsbereit sind (Rz6474EStR) –Aufteilungsmöglichkeit bei gemischterNutzung
vonnicht zuordenbaren Instandsetzungsarbeiten imVerhältnisderNutzflächen, wennAnteil nicht unter
20%oder über 80%.
4
§ 28Abs. 2EStGbis 31.12.2015, ab1.1.2016: 1/15
5
Bei Übergangunter Lebenden zusätzlichPflicht zur Vorsteuerberichtigunggem. § 12Abs. 10UStG, wenn
nicht gem. § 6Abs. 2 (bei Verkauf) bzw § 12Abs. 15 (bei Schenkung) UStGUmsatzsteuer inRechnung
gestellt wird.
6
FortsetzungbeimRechtsnachfolger, in jedemFall der unentgeltlichenÜbertragung, aber Zwang zur
AfA-ÜbernahmedesRechtsvorgängers.
7
Fortsetzungsmöglichkeit bei Aufgabeder Vermietungoder EinlagedesGebäudes indasBetriebsver
mögen (Rz 6487EStR), keineFortsetzungabdemder Übertragung folgendenKalenderjahr bei Verkauf
(Rz 6484EStR).
Erhaltungsaufwand imPrivatvermögen
Eigentumsübergang
Instandhaltungsaufwand
1
auf Antrag
(1/10
4
) 1/15
Untergang
5
zwingend
(1/10
4
) 1/15
2
(1/10
4
) 1/15
Untergang
5, 7
1/1
Fortsetzung
möglich
5, 6
1/1
3
(1/10
4
) 1/15
Fortsetzung
6
möglich
5
mit Subventionen saldieren
mit Subventionen saldieren
Instandsetzungsaufwand
entgeltlich
entgeltlich
unentgeltlich
unentgeltlich
Obund inwie-
weit dieDiskri-
minierungder
Einkunftsart
Vermietungund
Verpachtung
hinsichtlich
desVerlustvor-
trages verfas-
sungsrechtlich
nochhaltbar
ist, wirddie
Zukunft zeigen.
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