ten anzusetzen ist. Die Grundanteil-
verordnung vom 3.5.2016 erlaubt im
Einzelfall ein günstigeres Aufteilungs-
verhältnis. InderRegelwird es bei den
meisten bestehendenObjekten jedoch
zu gravierenden Ergebnissen für den
Fiskus kommen,wiedembeiliegenden
Beispiel zu entnehmen ist, da die Ver-
ordnung sehr eingeschränkte Begün-
stigungsbestimmungen im Auftei-
lungsverhältnis enthält.
Gebäude-AfAundSanierungs
aufwand ab 2016
(sieheGrafik rechts)
Auch Immobilien im Betriebsvermö-
gen dürfen einen Beitrag zur Budget-
sanierung leisten. Neben der Festset-
zung eines einheitlichen Prozentsatzes
für die Absetzung für Abnutzung für
Betriebsliegenschaften ohneNachweis
eines anderen Aufteilungsschlüssels
auf 2,5%wurde der AfA-Satz für Ge-
bäude, die zu Wohnzwecken überlas-
sen, werden auf 1,5% gesenkt. Eine
Fülle vonAbgrenzungsproblemen sind
damit verbunden.Dass demgegenüber
bei der Vermietung und Verpachtung
weiterhin, auch bei Geschäfts- oder
Büronutzung, nur 1,5% als AfA anzu-
setzen ist, ist ebenso unverständlich.
Einen Gleichklang gibt es bei den
Instandsetzungsaufwendungen
ge-
mäß § 4 Abs. 7 EStG im Betriebs-
vermögen, wenn Gebäude entgeltlich
zu Wohnzwecken überlassen werden.
Ebenso wie in § 28 Abs. 2 EStG ist
der Instandsetzungsaufwand gleich-
mäßig auf 15 Jahre zu verteilen. Im
schwer
punkt
13
2/2016
1
Nur für EinkünfteVermietung
undVerpachtung (§ 16Abs. 1
Z 8dEStG) ab 2016
AbweichendesAufteilungsverhältnis
zBdurchGutachtenmöglichoder lt
Verordnung
2
Gilt (gem. § 4Abs. 7EStG) auch
für Instandsetzungsaufwendungen
beiWohngebäuden imBetriebs
vermögen, ausgenommenArbeiter-
wohnstätten
3
Neuer „Restbuchwert“ zum
1.1.2016, auch für Veräußerung
gem. § 30EStGmaßgeblich
4
Entspricht 75%der AfA, diebis
31.12. 2015geltendgemacht
worden ist
BEISPIELGEBÄUDE-AFA
1
UNDSANIERUNGSAUFAND
2
AB2016
Angabe/LösungAfA
2014
AnschaffungskostenGebäude1.1.2014
2.400.000,00
Anschaffungsnebenkosten
Grunderwerbsteuer 3,5%
84.000,00
Eintragungsgebühr 1,1%
26.400,00
VermittlungsprovisionMakler 2%
48.000,00
Kaufvertragserstellung, Beglaubigung
6.000,00
Anschaffungskostengesamt
2.564.400,00
abzgl. 20%Grundanteil
- 512.880,00
80%Gebäudeanteil
2.051.520,00
davon1,5%AfApa
30.772,80
Angabe/LösungAfA
2016
80%Gebäudeanteil bei Erwerb
2.051.520,00
abzgl. bereitsabgesetzteAfA: 2 x 30.772,80
- 61.544,60
„Restbuchwert“ desGebäudes
1.989.975,40
Kürzungder fortgeschriebenenAnschaffungskosten
desGebäudes von80%auf 60%, daher um25%
undZuschreibung zumGrundanteil
- 497.493,85
FortgeschriebeneAnschaffungskosten
3
Gebäudeper 1.1.2016
1.492.481,55
AfAneu: 60%der Anschaffungskostengesamt (s.o.)
1.538.640,00
davon1,5%
4
23.079,60
Angabe/LösungSanierung
2014
Einnahmen
70.000,00
Werbungskosten
AfA
30.772,80
Instandhaltung2./Zehntel aus2013 v.
28.000,00
2.800,00
Instandhaltung1./Zehntel aus2014 v.
10.000,00
1.000,00
Instandsetzung3./Zehntel aus2012 v.
45.000,00
4.500,00
Instandsetzung1./Zehntel aus2014 v.
180.000,00
18.000,00
Instandhaltung
3.460,00
SonstigeWerbungskosten
2.460,00
Einnahmenüberschuss
7.007,20
Angabe/LösungSanierung
2016
Einnahmen
70.000,00
Werbungskosten
AfAneuab2016 (BerechnungAfA s.o.)
23.079,60
Instandhaltung4./Zehntel aus2013 v.
28.000,00
2.800,00
Instandhaltung3./Zehntel aus2014 v.
10.000,00
1.000,00
offene Instandsetzungaus2012 v.
45.000,00
abzgl 6 x 4.500,00=27.000,00auf 11 Jahre
2.454,55
offene Instandsetzungaus2014 v.
180.000,00
abzgl 2 x 18.000,00=144.000,00auf 13 Jahre
11.076,92
Instandhaltung
3.460,00
SonstigeWerbungskosten
2.460,00
Einnahmenüberschuss
23.668,93
