IMMOBILIEN.
Ein Überblick über ertrag- und ver-
kehrsteuerliche Eckpunkte und Optimierungsansätze
für Transaktionen und Umgründungen mit Immobilien in
den häufigsten Rechtsformen. Von Klaus Wiedermann
Steuer- und
Rechtsformgestaltung
bei Immobilien
ZUM AUTOR
DDr. Klaus
Wiedermann ist
Wirtschaftsprüfer
wiedermann@
steuer-bar.at
D
ieser Beitrag soll dem Praktiker einen pointierten
Überblick über wesentliche ertrag- und verkehrsteuer-
liche Eckpunkte und Optimierungsansätze für Trans-
aktionen und Umgründungen mit Immobilien in den häufigs-
ten Rechtsformen (GmbH, KG, Privatstiftung und natürliche
Person) geben. Der Beitrag spannt dabei den Bogen von der
Gründung bzw. dem Unternehmens- oder Immobilienerwerb
über zentrale Aspekte der laufenden Besteuerung bis hin zur
Übertragung bzw. Umgründung und berücksichtigt auch Son-
deraspekte wie den Fruchtgenussvorbehalt.
1) Gründung bzw. Umgründung
a) Grunderwerbsteuer
Die Einlage von Grundstücken in die Kapitalrücklage ei-
ner GmbH oder KG unterliegt nach Ansicht des BMF der
Grunderwerbsteuer mit dem Stufentarif vom Grundstücks-
wert. Demgegenüber sieht das BMF bei Einlage in das varia-
ble Kapitalkonto einer KG eine Gegenleistung im Anspruch
des Gesellschafters gegenüber der KG auf Auszahlung bzw.
Entnahme, weshalb der 3,5%ige Steuersatz auf den Ver-
kehrswert der Gegenleistung (und damit der eingelegten
Immobilie) zur Anwendung gelangt. Dasselbe gilt in den
Fällen der Erhöhung des Stammkapitals oder des fixen Kapi-
talkontos.
Gleichzeitig führt eine Sacheinlage regelmäßig zu einer er-
tragsteuerlichen Realisation (bei GmbH immer zu 100%,
sonst – von Fällen der Schenkung an andere Gesellschafter
abgesehen – in Höhe der „Fremdquote“, dh in Höhe der Be-
teiligung der anderen Personengesellschafter; vgl. Rz 6020,
5927a und 5927b EStR).
Veränderungen
können ein Sprung-
brett für Weiterent-
wicklung sein oder
auch Auslöser für
Krisen.
© CNYTHZL/ISTOCK
10
3/2019
schwer
punkt
