tragen werden, sofern dieser die Verluste im Verlustentste-
hungszeitraum (mittelbar) „miterlebt“ hat.
b) Vermögensverwaltende Personengesellschaft
Gemäß Rz 6018 EStR sind bei vermögensverwaltenden
Kommanditgesellschaften aus einem Werbungskostenüber-
schuss resultierende Verluste, soweit sie über die Hafteinlage
(oder gleichwertige Haftungserweiterung) des Komman-
ditisten hinausgehen, grundsätzlich nicht diesem, sondern
dem Komplementär zuzurechnen. In gleicher Höhe sind
Einnahmenüberschüsse dem Komplementär zuzurechnen.
Demgegenüber gehen Verluste kapitalistisch beteiligter, be-
schränkt haftender Mitunternehmer bei diesen seit 2016 auf
Wartetaste (§ 23a EStG).
Wird ein Anteil an einer vermögensverwaltenden Personen-
gesellschaft verkauft, gilt dies gemäß § 32 Abs 2 EStG als an-
teiliger Verkauf der von der Personengesellschaft gehaltenen
Wirtschaftsgüter (insbesondere Immobilien, Beteiligungen
und Wertpapiere).
Veräußert die Personengesellschaft selbst ihre Immobilien,
ist die Alt- oder Neuvermögenseigenschaft aus der durchge-
rechneten Beteiligungsdauer des jeweiligen Gesellschafters
zu beurteilen.
Bei entgeltlichem oder unentgeltlichem Gesellschafterwech-
sel bleibt das Umsatzsteuersubjekt „Miteigentumsgemein-
schaft“ bzw. KG/OG bestehen, sodass keine Vorsteuerkor-
rektur erfolgt.
Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften wird die
ImmoESt (§ 30 EStG) nicht im Feststellungsverfahren für
die VuV-Einkünfte ausgewiesen, sondern in der Veranlagung
des Gesellschafters erfasst. Bei einer betrieblich tätigen KG
und OG wird die ImmoESt hingegen im Feststellungsver-
fahren ausgewiesen (Rz 6709; keine Endbesteuerung im be-
trieblichen Bereich).
c) Privatvermögen versus Betriebsvermögen
Das Halten von Immobilienvermögen (samt Beteiligungen
an Immobiliengesellschaften) im Betriebsvermögen eines
Einzelunternehmens oder einer KG mit Gewinnermittlung
nach § 5 ist grundsätzlich steuerlich gegenüber dem Hal-
ten im Privatvermögen vorteilhaft, außer es handelt sich um
begünstigtes „Altvermögen“. Verlustüberhänge aus Immobi-
lienverkäufen dürfen nämlich zu 60% (aus Beteiligungsver-
käufen zu 55%) mit anderen (auch lohnsteuerpflichtigen)
Einkünften verrechnet oder als Verlustvortrag vorgetragen
werden, während im Privatvermögen Immobilienverkaufs-
verluste zu 60% (ohne Antrag 15 Jahre lang zu je 4%) nur
mit Vermietungseinkünften verrechenbar sind.
Die gesetzliche jährliche AfA beträgt im Betriebsvermögen
ab 1.1.2016 grundsätzlich 2,5% und nur für Wohnraum
1,5%, im Privatvermögen generell nur 1,5%. Instandset-
zungskosten von Geschäftsräumen sind im Betriebsvermö-
gen sofort abzuziehen, beschleunigte Abschreibungen von
Wohnhaussanierungsaufwendungen (auf zehn bzw. 15 Jah-
re) und Aufwendungen nach §§ 3 bis 5 MRG sind jedoch
nur im Privatvermögen bei den Einkünften aus Vermietung
und Verpachtung möglich.
d) Unentgeltliche Immobilienübertragung und
Fruchtgenussvorbehalt
Bei Erbfolge mit Immobilien und bei Immobilienschenkung
(auch bei gemischter Schenkung mit einer Gegenleistung
unter 50% des gemeinen Wertes):
–
Fortführung der steuerlichen Werte (fortentwickelte An-
schaffungskosten), der AfA und der Zehntel- bzw. Fünf-
zehntelabsetzungen;
–
keine Realisation (Aufdeckung) stiller Reserven (da kein
§ 30 EStG)
–
Aufrechterhaltung Altvermögenseigenschaft
Da gemäß Rz 22 LRL die unentgeltliche Übertragung der
Einkunftsquelle die Betätigung für den Übertragenden be-
endet und daher eine Schenkung vor Ablauf des (bis zu 20
bzw. 25 Jahre dauernden) Zeitraumes zur Erzielung eines
Totalüberschusses zur Annahme von Liebhaberei führen
kann, könnte die Immobilie unter Vorbehalt des Frucht-
genussrechts übertragen werden. Dies löst in der Familie
Grunderwerbsteuer (zum Stufentarif) vom (ungekürzten)
Grundstückwert aus.
Selbst wenn der zivilrechtliche Eigentümer einem Veräu-
ßerungs- und Belastungsverbot unterworfen wird, hat der
Fruchtnießer jedoch idRkeine AfA. Anderes gilt lautVwGH
(zB 12.12.2007, 2006/15/0123), wenn er die Chance von
Wertsteigerungen hat und das Risiko von Wertminderun-
Das Halten von Immobilienvermögen im Betriebsver
mögen eines Einzelunternehmens oder einer KG mit
Gewinnermittlung nach § 5 ist grundsätzlich steuerlich
gegenüber dem Halten im Privatvermögen vorteilhaft,
außer es handelt sich um begünstigtes „Altvermögen“.
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3/2019
