praxis
W
ird eine Immobilie vermietet,
kommt es regelmäßig zur Be-
zahlung von Betriebskosten durch den
Vermieter und deren Weiterverrechnung
an die Mieter. In diesem Beitrag soll dar-
gestellt werden, was konkret unter dem
Begriff Betriebskosten zu verstehen ist
und wie solche Betriebskostenausgaben
und -einnahmen steuerlich im Rahmen
der Ermittlung der Einkünfte aus V&V
zu erfassen sind.
§ 21 MRG enthält eine taxative Auf-
zählung jener Kosten, die der Vermie-
ter eines Mietobjektes, für welches das
MRG zur Gänze anwendbar ist, an die
Mieter als Betriebskosten weiterverrech-
nen darf. Keine Betriebskosten im Sin-
ne dieser Bestimmung liegen vor, wenn
Ausgaben durch das MRG einer anderen
Kostenart (z.B. Erhaltungsmaßnahmen
gem. § 3 MRG) zugewiesen werden.
Nur jene Kosten, die laufende Kosten des
Betriebes darstellen und in regelmäßigen
Zeitabständen wiederkehren, fallen un-
ter § 21 MRG. Für Kosten des Betriebes
von Gemeinschaftsanlagen (z.B. Aufzug,
Garage udgl.) enthält § 24 MRG eine
Rechtsgrundlage zur Weiterverrechnung
der Betriebskosten, ohne jedoch eine
§ 21 MRG vergleichbare Aufzählung zu
enthalten. Dennoch wird man sich in
Bezug auf weiterverrechenbare Kosten
auf die ratio legis des § 21 MRG stützen
können. Erhaltungsmaßnahmen stellen
daher auch im Rahmen von § 24 MRG
keine Betriebskosten dar.
Die Verrechnung an die Mieter hat
im Wege der Einzelverrechnung oder
der
Jahrespauschalver-
rechnung (in der Praxis
das gängige Modell) zu erfolgen.
Letztere basiert auf den imVorjahr ange-
fallenen Betriebskosten (maximal erhöht
um 10 Prozent), welche an die Mieter in
zwölf gleichen Beträgen verrechnet wer-
den können. Der Vermieter hat alle im
Laufe eines Kalenderjahres ihm gegen-
über fällig gewordenen Betriebskosten in
eine Abrechnung aufzunehmen, welche
bis 30.6. des Folgejahres zu legen ist.
Nicht bis spätestens 31.12. des Folgejah-
res an die Mieter verrechnete Betriebs-
kosten präkludieren. Aus dem Saldo der
im Abrechnungszeitraum vorgeschrie-
benen (nicht: bezahlten) Pauschalraten
und den fällig gewordenen Betriebskos-
ten ergibt sich eine allfällige Nachforde-
rung des Vermieters oder Rückforderung
der Mieter.
Sind §§ 21 und 24 MRG auf das
Mietobjekt nicht anwendbar, besteht ein
Anspruch des Vermieters auf Überwäl-
zung von Bewirtschaftungskosten nur
entsprechend einer Vereinbarung.
Grundsätzlich sind im Rahmen der
Ermittlung der Einkünfte aus V&V die
im Kalenderjahr von den Mietern be-
zahlten (nicht: vorgeschriebenen)
Betriebskosten (inklusive verein-
nahmte nachverrechnete Betriebskosten)
als Einnahmen zu berücksichtigen. Rück-
zahlungen an die Mieter stellen negative
Einnahmen dar.
In der Tabelle auf Seite 17 soll kurz
dargestellt werden, inwieweit die einzel-
nen Betriebskostenausgaben bei der Er-
mittlung der Einkünfte aus V&V grund-
sätzlich zu berücksichtigen sind.
Zu beachten ist, dass gem. ESt-RL
Rz 6412 die Betriebskosten auf der
Einnahmen- und Ausgabenseite ertrag-
steuerlich außer Ansatz gelassen werden
können (Wahlrecht). Dies gilt aber nur
im Vollanwendungsbereich des MRG
bei den Einkünften aus V&V. Die Mög-
lichkeit, die Betriebskosten außer Ansatz
zu lassen, erfährt zwei Einschränkungen:
Zum einen stellen die vom Vermieter zu
tragenden Betriebskosten für leer stehen-
de Objekte jedenfalls sofort abzugsfähige
Werbungskosten dar. Zum anderen sind
jene Betriebskosteneinnahmen, denen
keine Ausgaben gegenüberstehen, jeden-
falls als Einnahmen anzusetzen. Letzteres
betrifft v.a. die Eigenverwaltung und
Eigenbetreuung des Hauses durch den
Vermieter.
n
Was der Mieter zahlt
MIETRECHT.
Über Betriebskosten und deren
steuerliche Behandlung bei den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung. Von Ronald Wahrlich
ZUM AUTOR
Ronald Wahrlich
ist Steuerberater
ronald.wahrlich@
gmx.net
© TALAJ/ADOBESTOCK
1
Mietrechtsgesetz idF BGBl I 58/2018.
2
D.h. soweit keine Vollausnahme gem. § 1 Abs. 2
MRG (z.B. Dienstwohnungen, Gebäude mit maximal
zwei Mietgegenständen) oder Teilausnahme gem.
§ 1 Abs. 4 und 5 MRG (z.B. frei finanzierte Neubauten
mit Baubewilligung nach 30.6.1953, Eigentumswoh-
nungen in neu errichteten Gebäuden mit Baubewil-
ligung nach 8.5.1945, neu errichtete Zubauten mit
Baubewilligung nach 30.9.2006) zum Tragen kommt.
3
Vgl. beiliegende Tabelle.
Zu beachten ist, dass gem. ESt-RL
Rz 6412 die Betriebskosten unter bestimm
ten Voraussetzungen auf der Einnahmen-
und Ausgabenseite ertragsteuerlich außer
Ansatz gelassen werden können.
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3/2019
