b) Umgründung mit Trennung vom Betrieb
Während die Zurückbehaltung der Immobilie bei einem
Zusammenschluss des Betriebes mit einer bestehenden oder
neu gegründeten OG oder KG (gemäß Art. IV UmgrStG)
hinsichtlich der gesamten Immobilie ertragsteuerneutral
erfolgen kann, wenn diese sogleich an die OG bzw. KG
vermietet wird und sich dadurch zum Sonderbetriebsvermö-
gen verwandelt, führt die Zurückbehaltung einer bebauten
Liegenschaft bei Einbringung des Einzelunternehmens in
eine GmbH aufgrund des Trennungsprinzips zu einer steu-
erpflichtigen Entnahme des Gebäudes (Grund und Boden
wird gemäß § 6 Z 4 EStG zum Buchwert entnommen).
Diese kann gemäß § 16 Abs. 5 letzter Absatz UmgrStG seit
1.8.2018 durch Übertragung des wirtschaftlichen Eigen-
tums amGebäude an die den Betrieb übernehmende GmbH
im Wege eines Baurechts vermieden werden (während der
Grund und Boden zum Buchwert und daher steuerneutral
ins Privatvermögen entnommen werden kann). Dabei gilt
die Übertragung des Gebäudes als im Zuge der Einbringung
verwirklicht, wenn Baurechtsvertrag und Einbringungsver-
trag aufeinander Bezug nehmen und das Gesuch auf Ein-
verleibung des Baurechts im Rückwirkungszeitraum, dh vor
Unterfertigung bzw. Wirksamkeit des Einbringungsvertra-
ges, gestellt wird und das Baurecht in weiterer Folge auch
tatsächlich eingetragen wird.
Soll eine in einer GmbH befindliche Immobilie vom Be-
trieb getrennt werden, so ist dies durch Ausgliederung dieses
Betriebes in eine Tochter- bzw. Schwestergesellschaft nach
Maßgabe des Art III UmgrStG (Einbringung) bzw. Art. VI
UmgrStG (Abspaltung mit zivilrechtlicher Gesamtrechts-
nachfolge) unter Zurückbehaltung der Immobilie ertrag-
und grunderwerbsteuerneutral möglich.
c) Stiftungseingangssteuer
Zuwendungen an Privatstiftungen unterliegen grundsätzlich
der 2,5%igen Stiftungseingangssteuer (vom gemeinen Wert
der grundstückbesitzenden GmbH). Die Widmung öster-
reichischer Grundstücke unterliegt hingegen einer bis zu
6%igen Grunderwerbsteuer (Erhöhung der Grunderwerb-
steuer zum Stufentarif um 2,5% Stiftungseingangssteuer-
äquivalent). Steuerbasis hierfür ist der Grundstückswert.
2) Unternehmens- bzw. Immobilienerwerb
Während der Erwerber eines (Teil-) Betriebes oder Mit-
unternehmeranteils („Asset Deal“) die Möglichkeit zur
Abschreibung der erworbenen stillen Reserven und des
Firmenwertes hat und die Zinsen für das zum Zweck
des Erwerbes aufgenommene Fremdkapital als (Sonder-)
Betriebsausgaben absetzen kann, bestehen diese Vorteile
beim Erwerb einer Kapitalgesellschaftsbeteiligung („Share
Deal“) durch eine natürliche Person oder Privatstiftung
nicht. Die Abzugsfähigkeit der Fremdkapitalzinsen kann
allerdings dadurch erzielt werden, dass der Erwerb über
eine Käufer-Kapitalgesellschaft erfolgt, welche die erwor-
bene Kapitalgesellschaft als Gruppenmitglied in ihre Un-
ternehmensgruppe einbezieht.
Ertragsteuerlich optimal wäre der Erwerb einer vermögens-
verwaltenden Immobilien-KG/OG (mit Einkünften aus
Vermietung undVerpachtung imPrivatvermögen), wodurch
auch die erworbenen stillen Gebäude-Reserven abgeschrie-
ben werden können. Anders als beim Erwerb einer Immo-
bilienkapitalgesellschaft kann jedoch die Grunderwerbsteu-
er kraft „Anteilsvereinigung“ durch Kauf eines Anteils von
mehr als 5% durch einen gruppenmäßig nicht verbundenen
zweiten Gesellschafter nicht vermieden werden, da bereits
der Wechsel von mindestens 95% der Anteile an der Perso-
nengesellschaft zur Grunderwerbsteuerpflicht führt.
3) Laufende Besteuerung
a) Steuersatz/Steuerbelastung/Verlustverwertung
Die GmbH bzw. Privatstiftung ermöglicht imGegensatz zur
KG oder natürlichen Person eine steuerschonende Thesau-
rierung der (noch) nicht ausgeschütteten Gewinne, wobei
die Gewinne bereits nach Abzug der 25%igen Körperschaft-
steuer reinvestiert oder zur Fremdkapitaltilgung verwendet
werden können. Bei Einzel- oder Mitunternehmern redu-
ziert nur der 13%ige „Gewinnfreibetrag“ die Ertragsteuer-
belastung auf bis zu 43,5%, während die Gesamtsteuerbe-
lastung körperschaftsteuerpflichtiger Gewinne einer GmbH
nach KESt-pflichtiger Ausschüttung 45,625% beträgt.
Laufende Verluste einer betriebsführenden GmbH können
durch einen Zusammenschluss gemäß Art IV UmgrStG
zu einer Mitunternehmerschaft (z.B. über eine atypisch
stille Einlage in die GmbH) von einer natürlichen Person
verwertet werden. Verlustvorträge einer solchen GmbH
können hingegen durch eine Umwandlung gemäß Art II
UmgrStG (z.B. in eine KG) auf den Gesellschafter über-
Ertragsteuerlich
optimal wäre der
Erwerb einer
vermögensver
waltenden Immo-
bilien-KG/OG.
Veräußert die Personengesellschaft selbst ihre Immobilien, ist
die Alt- oder Neuvermögenseigenschaft aus der Beteiligungs-
dauer des jeweiligen Gesellschafters zu beurteilen.
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3/2019
schwer
punkt
