gen trägt; dies ist nach Rz 124 EStR nur bei treuhandähn-
licher Position des zivilrechtlichen Eigentümers denkbar.
Rz 113a EStR ermöglicht eine Nachbildung der AfA durch
tatsächliche (vor dem jeweiligen Jahresende erfolgte) Zah-
lung einer publizitätswirksam (allenfalls nachträglich, aber
vor dem jeweiligen Jahresende) vereinbarten Substanzabgel-
tung durch den Fruchtnießer. Diese unterliegt laut BMF
ab Überschreiten der Kleinunternehmer(netto)grenze der
20%igen Umsatzsteuer sowie einer 2%igen Dienstbarkeits-
gebühr gemäß § 33 TP 9 GebG vom versicherungsmathe-
matischen Barwert.
In Rz 115a EStR wurde die Judikatur des VwGH
(31.3.2017, Ra 2016/13/0029) berücksichtigt, wonach der
Verkauf oder entgeltliche Verzicht durch den Fruchtnießer
nach Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist des § 31 EStG
nicht mehr steuerpflichtig ist. Beträgt allerdings das Entgelt
für den Verzicht auf das Fruchtgenussrecht und das Entgelt
für die Immobilienübertragung zusammen mindestens 50%
des vollen Immobilienwerts, erfolgt eine Immobilienertrags-
besteuerung nach § 30 EStG. Demgegenüber unterliegt das
Entgelt für einen Wohnrechtsverzicht nach Rz 6611 EStR
derTarifbesteuerung nach § 29 Z 3 EStG, außer der Verzicht
erfolgt imAnschluss an einen Immobilienverkauf (dann wie-
derum Immobilienertragsbesteuerung gemäß § 30 EStG).
4) Übertragung und Umgründung
a) Share Deal
Der Verkauf einer Beteiligung an einer grundstückbesit-
zenden GmbH durch eine natürliche Person unterliegt im
Privat- und Betriebsvermögen (somit auch im Fall eines
Verkaufs durch eine KG) der 27,5%igen Besteuerung nach
Maßgabe des § 27a EStG. Zusätzlich fällt 0,5% Grunder-
werbsteuer an, wenn eine Person 95% aller Anteile erwirbt
oder bei sich vereinigt. Beim Erwerb einer Immobilien-
GmbH kann die GrESt durch Erwerb von mehr als 5%
durch einen gruppenmäßig nicht verbundenen zweiten
Käufer vermieden werden.
Der Verkauf der Beteiligung an einer inländischen GmbH
durch eine GmbH ist im Gegensatz zu einer internationalen
Schachtelbeteiligung stets körperschaftsteuerpflichtig, sodass
sich die steuerfreie Ausschüttung sämtlicher thesaurierter
Gewinne vor Verkauf zur Senkung des Kaufpreises und des
Veräußerungsgewinnes empfiehlt (anstatt eines bloßen Divi-
dendenvorbehalts).
Bei Privatstiftungen kann eine Steuerstundung für den Ver-
kauf einer Immobilien-GmbH im Wege der Übertragung
stiller Reserven auf eine über 10%ige von „Konzernfrem-
den“ gekaufte oder (im Wege einer Kapitalerhöhung) neu
ausgegebene Beteiligung nach Maßgabe des § 13 Abs. 4
KStG erreicht werden.
b) Asset Deal
Der Gewinn aus dem Verkauf eines Betriebes oder Mit-
unternehmeranteils durch eine natürliche Person ist nach
Maßgabe des § 37 Abs. 3 und 5 EStG zu dritteln oder in
den Fällen Pension, Erwerbsunfähigkeit oder Tod „halb-
satzbegünstigt“, vor Ablauf von 7 Jahren jedoch nur um
den Freibetrag von (aliquot) EUR 7.300 zu reduzieren. Die
Halbsatzbegünstigung im Pensionsfall (§ 37 Abs. 5 EStG) ist
in der Regel besser als die 30%ige Immobilienbesteuerung,
sodass ein Antrag auf Regelbesteuerung (zum Tarif) in Be-
tracht kommt. Hierbei ist neben dem Schatteneffekt auch zu
berücksichtigen, dass bei Ausübung der Regelbesteuerungs-
option sämtliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen
der Tarifbesteuerung unterliegen (vgl Rz 6683 EStR).
Gewinne aus dem Verkauf einer von natürlichen Personen
gehaltenen Beteiligung an einer KG unterliegen gemäß
§ 30a Abs. 1 EStG hinsichtlich des Immobilienvermögens
der KG dem 30%igen Sondersteuersatz. Diesbezüglich ist
keine ImmoESt einzubehalten, sondern eine besondere Vo-
rauszahlung gemäß § 30a Abs. 4 EStG zu leisten. Die Kos-
ten der Immobilienveräußerung sind nur bei Ausübung der
Veranlagungsoption (dh bei Tarifbesteuerung) abzugsfähig.
Überschüsse aus der Veräußerung von im Privatvermögen
gehaltenen Immobilien unterliegen der Immobilienertrag-
steuer in Höhe von 30%, welche grundsätzlich bei Zufluss
des Veräußerungserlöses entsteht. Dies gilt auch bei einem
Verkauf an eine vomVeräußerer gehaltene GmbH und auch
bei Verkauf gegen Ratenzahlung (bei Rentenzahlung kommt
es hingegen gemäß § 30a Abs. 4 EStG zur Tarifbesteue-
rung). Die in den Raten enthaltenen Zinsenanteile gehö-
ren allerdings nach der Judikatur des VwGH (28.11.2007,
2007/15/0145) zu den ebenfalls tarifsteuerpflichtigen Ein-
künften aus Kapitalvermögen. Nach Rz 6121c und Rz 5678
EStR ist eine solche Zinskomponente in wirtschaftlicher
Betrachtung auch dann anzunehmen, wenn keine Zinsver-
einbarung getroffen oder explizit Zinslosigkeit vereinbart
wurde.
Beim Verkauf von am 31.3.2012 nicht mehr steuerver-
fangenen Immobilien ist die begünstigte Ermittlung des
Veräußerungsüberschusses unter Ansatz von 86% fiktiven
Anschaffungskosten möglich, woraus eine Effektivbelastung
des Veräußerungserlöses mit 4,2% (bzw. bei gemeinnützigen
Körperschaften bzw. Körperschaften des öffentlichen Rechts
3,5%) resultiert. Wird mit der Errichtung eines Gebäudes
vor dem 31.3.2012 begonnen, stellt das Gebäude nach Rz
Der Verkauf der Beteiligung an einer inländischen GmbH
durch eine GmbH ist im Gegensatz zu einer internationa-
len Schachtelbeteiligung stets körperschaftspflichtig ...
Die Ermittlung der
Einkünfte einer
Privatstiftung
erfolgt grund-
sätzlich wie bei
einer natürlichen
Person.
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schwer
punkt
14
3/2019
