Die Widmung österreichischer
Grundstücke unterliegt einer 6%igen
Grunderwerbsteuer (Erhöhung der
Grunderwerbsteuer um 2,5% Stif-
tungseingangssteueräquivalent, wenn
der Wert einer allfälligen Gegenleis
tung maximal 70% des Grundstück-
wertes beträgt). Basis ist seit 1.6.2014
jedoch nicht mehr der dreifache Ein-
heitswert, sondern der gemeine Wert
bzw. ab 2016 der Grundstückswert.
Die 1,1%ige Grundbucheintragungs-
gebühr für gewidmete Immobilien
wird weiterhin vom gemeinen Wert
berechnet.
Unternehmens- bzw.
Immobilienerwerb
Während der Erwerber eines (Teil-)
Betriebes oder Mitunternehmeranteils
(„Asset Deal“) die Möglichkeit zur
Abschreibung der erworbenen stillen
Reserven und des Firmenwertes hat
unddieZinsen für das zumZweckdes
Erwerbs aufgenommene Fremdkapital
als (Sonder-) Betriebsausgaben abset-
zenkann, bestehendieseVorteilebeim
Erwerb einer Kapitalgesellschaftsbe-
teiligung („Share Deal“) durch eine
natürliche Person oder Privatstif-
tung nicht. Die Abzugsfähigkeit der
Fremdkapitalzinsen kann allerdings
dadurch erzielt werden, dass der Er-
werb über eine Käufer-Kapitalgesell-
schaft erfolgt, welche die erworbene
Kapitalgesellschaft als Gruppenmit-
glied in ihre Unternehmensgruppe
einbezieht.
Ertragsteuerlich optimal wäre der
Erwerb einer vermögensverwaltenden
Immobilien-KG/OG (mit Einkünften
aus Vermietung und Verpachtung im
Privatvermögen), wodurch auch die
erworbenen stillen Gebäude-Reserven
als Sonderbetriebsausgaben abge-
schrieben werden können. Anders als
beimErwerb einer Immobilienkapital-
gesellschaft kann jedoch dieGrunder-
werbsteuer kraft „Anteilsvereinigung“
durchKauf einesAnteils von (ab2016)
mehr als 5% durch einen gruppenmä-
ßig nicht verbundenen zweitenGesell-
schafter nicht vermieden werden, da
bereits der Wechsel von mindestens
95%derAnteile anderPersonengesell-
schaft zur Grunderwerbsteuerpflicht
führt.
LaufendeBesteuerung
Strukturunterschiededer einzelnen
Rechtsformen
Während Rechtsgeschäfte eines Gesell-
schafters mit seiner GmbH aufgrund
des Trennungsprinzips im Rahmen
des Fremdvergleichs ertragsteuerlich
anerkannt und nur fremdunübliche
Vergütungsteile als verdeckte Gewinn-
ausschüttung sowohl der 25%igenKör-
perschaftsteuer wie auch der 27,5%igen
Kapitalertragsteuer unterliegen, werden
kraft steuerlicher Transparenz einer KG
(oder OG) sämtliche rechtsgeschäft-
lichen Vergütungen (Miete, Gehalt,
Darlehenszinsen) beim Gesellschaf-
ter als Sonderbetriebseinnahmen (im
§-188-BAO-Verfahren) erfasst, welche
auf Ebene der KG steuerlich nicht ab-
zugsfähig sind. Von der Mitunterneh-
merschaft entgeltlich oder unentgeltlich
genutztes Privateigentum des Gesell-
schafters ist als Sonderbetriebsvermögen
grundsätzlich steuerverfangen.
Die GmbH ermöglicht im Gegen-
satz zur KG oder natürlichen Person
eine steuerschonendeThesaurierung der
(noch) nicht ausgeschütteten Gewinne,
wobei die Gewinne bereits nach Abzug
der 25%igenKörperschaftsteuer reinve-
stiert oder zur Fremdkapitaltilgung ver-
wendetwerdenkönnen.
Aufgrund der Gruppenbesteuerung
kann seit 2005 zwischen Kapitalgesell-
schaften ein Ausgleich von Gewinnen
undVerlustenwiebereits zuvor ineinem
Personengesellschaftskonzern
erzielt
werden. Verluste ausländischer Kapi-
talgesellschaften können beim österrei-
chischen Gruppenträger berücksichtigt
werden, während Verluste aus auslän-
dischen Betriebsstätten oder Immobili-
Aufgrundder
Gruppenbe-
steuerung
kann seit 2005
zwischen
Kapitalge-
sellschaften
einAusgleich
vonGewinnen
undVerlusten
wiebereits
zuvor in einem
Personenge-
sellschafts-
konzern erzielt
werden.
4/2015
12
schwer
punkt
