Einkünften verrechnet oder als Ver-
lustvortrag vorgetragen werden, wäh-
rend im Privatvermögen nur Immobi-
lienverkaufsverluste zu 60% (bzw. 15
Jahre lang zu je 4%) mit Vermietungs-
einkünften verrechenbar sind. Darü-
ber hinaus dürfen Spesen anlässlich
des Erwerbs von Wertpapieren nur im
Betriebsvermögen als Anschaffungsne-
benkosten berücksichtigt werden.
g) Fruchtgenussvorbehalt
Da gemäß Rz 22 LRL die unentgelt-
liche Übertragung der Einkunftsquelle
die Betätigung für den Übertragenden
beendet und daher eine Schenkung vor
Ablauf des (bis zu 20 bzw. 25 Jahre dau-
ernden) Zeitraums zur Erzielung eines
Totalüberschusses zur Annahme von
Liebhaberei führen kann, könnte die
Immobilie unter Vorbehalt des Frucht-
genussrechts übertragen werden. Dies
löst in der Familie Grunderwerbsteuer
(zum Stufentarif) vom (ungekürzten)
Grundstückwert aus.
Spesen dürfen
anlässlich des
Erwerbs von Wert-
papieren nur im
Betriebsvermögen
als Anschaffungs-
nebenkosten
berücksichtigt
werden.
Selbst wenn der zivilrechtliche Ei-
gentümer einem Veräußerungs- und
Belastungsverbot unterworfen wird, hat
der Fruchtnießer jedoch idR keine AfA.
Nach VwGH vom 25.6.2014 (2010/13/
0105) muss er auch das Risiko einer
Wertminderung tragen und die Vorteile
einer Wertsteigerung genießen. Laut Rz
124 EStR müsste der Fruchtnießer zu-
sätzlich noch die Veräußerung erwirken
können. Ansonsten kann man die AfA
beim Fruchtnießer realistisch nur durch
tatsächliche Zahlung einer AfA-Miete
als Substanzabgeltung nachbilden (für
den Vorbehaltsfruchtgenuss ausdrück-
lich erwähnt in Rz 113a EStR). Nach
Rz 113a EStR i.d.F. Wartungserlass 2018
muss dies im Vertrag publizitätswirksam
(z.B. im Notariatsakt) dokumentiert
werden und unterliegt ab Überschrei-
ten der Kleinunternehmer(netto)grenze
der 20%igen Umsatzsteuer sowie einer
2%igen Dienstbarkeitsgebühr gemäß
§ 33 TP 9 GebG vom versicherungsma-
thematischen Barwert.
In Rz 115a hat der EStR-Wartungs-
erlass 2018 die neue Judikatur des
VwGH (31.3.2017, Ra 2016/13/0029)
berücksichtigt, wonach der Verkauf
oder entgeltliche Verzicht durch den
Fruchtnießer nach Ablauf der ein
jährigen Spekulationsfrist des § 31
EStG nicht mehr steuerpflichtig
ist. Beträgt allerdings das Entgelt
für den Verzicht auf das Fruchtge-
nussrecht und das Entgelt für die
Immobilienübertragung zusammen
mindestens 50% des vollen Immo-
bilienwerts, erfolgt eine Immobi-
lienbesteuerung nach § 30 EStG.
Demgegenüber unterliegt das Entgelt
für einen Wohnrechtsverzicht der Ta-
rifbesteuerung nach § 29 Z 3 EStG
(vgl Rz 6611 unter Bezugnahme auf
VwGH 31.1.2018, Ro 2017/15/0018),
wenn der Verzicht nicht im An-
schluss an einen Immobilienverkauf
erfolgt (ansonsten ImmoESt nach
§ 30 EStG; vgl BFG 18.8.2017,
RV/5101768/2014).
Betriebsvermögen
Verluste
Rechtsform
Besteuerung
Veräußerung
Immobilienerwerb
Steuersatz
13
4/2018
